Un Exemple précis pour comprendre comment fonctionne l'amortissement en régime réel d’imposition ?

Mécanisme de l'amortissement

L'amortissement prend en compte l'usure du bien avec le temps. Il est important de noter que certaines immobilisations, comme les terrains, qui ne se déprécient pas irréversiblement, ne sont pas sujettes à amortissement.  La durée d'amortissement varie selon les éléments du bien : le gros œuvre peut être amorti sur 50 ans, les meubles de 5 à 10 ans, et la toiture environ 25 ans.

Conseils pratiques

Il est recommandé de consulter un comptable ou un spécialiste de la gestion locative pour calculer précisément ces amortissements. Les détails des principes d'amortissement sont disponibles sur le Bofip.

Limitations et implications fiscales

La déduction d'amortissement pour les locations meublées est limitée. Elle ne peut excéder la différence entre le total des loyers et les autres charges. En LMNP, les amortissements ne peuvent donc pas créer de déficit fiscal. L'amortissement peut neutraliser la totalité des revenus locatifs de la base imposable sans toutefois créer un déficit.

Gestion des déficits et report d'amortissement

Les déficits, si les charges excèdent les revenus, peuvent être reportés pendant 10 ans. Les amortissements non déduits sont reportables sans limite de temps, mais seulement sur les revenus de location meublée.

✅ EXEMPLE :

Valeur du logement base de l’amortissement : 350.000 €

Taux d’amortissement retenu : 2,5 %

Montant de l’amortissement annuel : 8.750 €

Total des loyers perçus au cours de l’année N : 18.000 € (1.500 € par mois)

Total des charges déductibles des revenus en année N : 10.000 €

Montant maximum d’amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 18.000 € – 10.000 € = 8.000 €

Le «surplus» d’amortissement déductible est donc de : 8.750 € – 8.000 € = 750 €.

Ce reliquat de 750 € sera donc déductible les années suivantes mais pas en année N.

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Bien cordialement,

Arnaud BOUSQUET

Fondateur Associé, Cabinet SENZO.